賃貸物件オーナー様向け　空室対策処方箋１回 | 小岩の賃貸はアパマンショップ小岩店 タキナミネクスト

２０１６．８．１６

アパート　マンションオーナー様　必見！

小岩で賃貸物件を管理しているオーナー様向けの不動産経営情報です。

二回目の続きです。

なかなか空室が埋まらないオーナー様へのアンケート結果を見ると、「任せている不動産業者が何も提案してくれない」という答えが上位にありました。多分その理由は、提案しても、一度断られると、それで諦めてしまう業者が多いことと、もうひとつ、 「家賃を下げる」という提案しか「知らない」業者が多い、のではないかと思います。
空室を埋めるには、病気を治すのと同じで「処方箋」が必要です。その処方箋は「ひとつ」ではありません。病 気を治す方法が、患者さんの状態によって異なるのと同じように、空室の処方箋は、オーナー様の考え方によって「いくつも」あります。 もし、「お金をかけたり、面倒なことをやるのはイヤ。このままでいい･･ ･」というオーナーさんがいたら、「家賃を下げる」という処方箋は、ひとつの提案として仕方ありません。ただし、「家賃を下げるしか能がない」というのはどうでしょうか。 病状が悪化しているのに「飲み薬」し か与えない医者や、どんな病気でも、すぐに「手術」 をしたがる医者がいたら、このような 人を世間では「やぶ医者」と言うでし ょう。では、「家賃を下げないで」空室を埋める処方箋には、どのようなものがあるのでしょうか。 たとえば、７万円で募集している部 屋が「なかなか」決まらないので困っ ていたとします。そこで、家賃を５０００円下げることを検討します。

もうひとつ、毎月の支払いが５０００円分の借金をして、そのお金で、設 備の追加やリフォームを実施すること を検討したとします。（５年間の６０ 回払いで金利２.５％なら約２８万円 が用意できます） ２８万円あれば、水回り設備の入替 えとか、壁紙の全面貼り換えとか、いろいろなことができますね。どちらも、 オーナー様の手元に残る「お金＝キ ャッシュフロー」が同じなのは、ご理解いただけるでしょうか。でも、オー ナー様の資産価値は「全然」違ってしまいますね。 家賃を下げたら、資産価値が「それだけ」下がります。賃貸物件の価値は、 その物件が「稼げる家賃」で決まるからです。 建物や設備に費用をかければ、資産 価値は「その分」維持できます。手元 に残るお金は同じでも資産価値に違い がでるのは、オーナー様には大きいこと です。 ここで大切なのは、２８万円の費用 をかけるとしても、「何にかけるべき か」の判断です。「エアコン」や「テ レビ付きドアホン」や「浴室乾燥機」 など、入居者の希望設備アンケートの上位に「必ず」並ぶ設備を追加する、 とか。

「キッチン」や「トイレ」や「洗面」 などの水回り部分で、特に「古さ」を 感じさせるところを手直しする、とか。 ダイニングキッチンと和室を「ＬＤ Ｋ」に変更するとか。 あるいは、壁と天井のクロスを全面 的に貼り換えるとか。 「どうするか？」の判断は、オーナ ー様の物件の「間取り」や「タイプ」 や「住んでいただくターゲット」によ って異なります。提案する業者の「引き出し」が多いか少ないか、この提案によって分かります。
もちろん、２８万円もかけないで「家 賃を維持」して決められるかもしれま せん。または、２８万円かけたら「今 より家賃を上げて」決められるかもしれません。
そしてオーナーとしては、 ・家賃を下げた場合と、 ・建物・設備にお金をかけた場合と、 ・このまま何もしないでいる場合と、 アドバイスを受けながら選択できるこ とが望ましいのではないでしょうか。 そのような業者をパートナーにする ことは、これからの賃貸経営に大きな 力となるはずです。
お金をかけないとダメなのか？
さて、ここまでお読みいただいて、 「結局、お金をかけるしか空室対策はないの？」という疑問を持たれたかも しれません。もちろん「そんなことは」 ありません。　来週に続きます。

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