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なんでも110番
こんにちは
タキナミネクスト管理推進部の佐々木です
今回は売買に関するトラブル事例のお話をさせていただきます。
【トラブル事例３６】
「売主さんが引越しできない!?」
中古の分譲マンションを購入しました。売主さんは、既に土地の購入も済み、建築中の建物が完成次第引越して、私たちに物件を引き渡してくれることになっていました。
売買契約でも７月末日を最終期日に設定していましたので、引渡し後のリフォームのプランと工事日程も決め夏のお盆休みには、晴れて新居での暮らしが出来ると思っていました。
ところが！！物件の仲介をしてくれた不動産会社から連絡があり、売主さんの引越し先の建物の工事が遅れていて、引渡しが１ヶ月程度先になってしまいそうとのこと。
せっかく、引越しの予定もしていたのに、最悪は子供の夏休みにも間に合うかどうか。この話には、応じないといけないのでしょうか？
余裕のある設定が必要
建物を新築しようとするときに完成、引渡しが、天候や途中のプラン変更や特別な事情によって遅れることがあります。
建築前の新築分譲住宅や手当てしてある土地に建物を新築して買換えようと考えて、中古物件を売却する場合は、引越し先の完成が、万一遅れてしまっても大丈夫なように、ある程度余裕をもって引渡し日を設定します。ただ、今回のケースでは、そもそも、そのスケジュールに無理があったのか、余裕があったのに大幅な遅れが生じてしまったのか、いずれにしても、買主さんに迷惑がかかってしまったようです。
解決策は２通り
中古マンションの買主さんからみると、今回の解決策は二通りが考えられます。
ひとつ目は、売主さんの要望を受け入れて、リフォームと引越しを待ってあげるという方法です。この場合は、売主さんが契約上の引渡しの約束を守れなかったということが言えますので、買主さんとしては、そのために発生した損害を補ってもらいたいという要求はできるでしょう。具体的には、買主さんの現在の住まいが賃貸であれば、余計にかかる家賃です。もし、既に大家さんに引越しの申し出をしていて、予定していた日取り以降は住めなとなると、住まいの手配、引越しの費用など、売主さんの負担はかなり大きなものとなることが予想されます。
売主さんが対応する
ふたつ目の解決策は、約束通り売主さんが引っ越すという方法です。具体的には、引越し先が、完成していませんので、完成するまで、仮住まいを探して引っ越すということになります。この場合は、買主さんには迷惑がかからない代わりに、売主さんに、仮住まいに住む家賃や二度手間となる引越し費用などが負担となってきます。
売主さんからみると、ここで発生した費用は誰が負担するのだろうという問題があります。この場合の費用負担の考え方は、新築建物の引渡しが遅れた原因の責任が誰にあるのかということになります。
新築建物の完成の遅延の責任が建物施工業者にある場合は、当然、この負担は施工業者が負うことになります。
ただ、この損害額については、建築主と建築業者が締結する「請負契約」であらかじめ、遅延した一日あたりの金額が決められていことが多いようです。これは、実際の損害額の判定が難しいために、トラブルにならないように決めておいた方がお互いのためになるという考え方に基づいています。
一方、建築主、今回で言う売主さんに、引渡し遅延の責任がある場合はどうでしょうか。考えられるのは、先にもある通り、当初の設計を変更したり、仕様を変えたりしたときなどです。このようなことが原因で、完成が遅れてしまった場合は、当然ながら、建築主に原因がありますし、建築会社も要望を受け入れる段階で、引渡しが遅れるリスクも、建築主に伝えるはずですので、必然的に損害額は売主さんの負担になります。逆に言うと、こういうリスクを冒しても、どうしても変更したい内容が発生してしまったという状況でしょうか。
買主さん、売主さんそれぞれの立場によって注意しなくてはならない点が変わってきます。何かあった時は、契約書に立ち返ることになりますので、金額だけでなく、契約条件、契約条項など、不動産会社の担当に、これなら大丈夫だと納得できるまで確認することが大切です。
